Immobilienerbschaft

Nach dem Tod des Erblassers geht dessen kompletter Nachlass im Wege der Universalsukzession, also automatisch per Gesetz, auf dessen Erben über. Sofern der Erblasser keine Verfügung von Todes wegen errichtet hat (Testament, gemeinschaftliches Testament oder Erbvertrag) richtet sich die Frage, wer den Erblasser beerbt, nach den Regelungen der gesetzlichen Erbfolge.

Die Erben erhalten das komplette Vermögen des Erblassers. Dabei ist zu beachten, dass die Erben nicht nur das positive Vermögen erben, sondern auch etwaige Schulden des Erblassers. Es empfiehlt sich daher, unverzüglich nach Kenntnis von einem Erbfall zu überprüfen, ob der Nachlass überschuldet ist, um die gesetzlichen Fristen für eine eventuelle Ausschlagung einzuhalten. Das Gesetzt sieht eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnisnahme von der Erbschaft vor. Die Ausschlagung der Erbschaft kann entweder beim Notar oder beim Nachlassgericht abgegeben werden.

Nicht selten erbt nicht eine Person, sondern mehrere zusammen in sogenannter Erbengemeinschaft. Sofern sich in dem Nachlass auch eine Immobilie befindet, folgt dem Erblasser die aus allen Erben bestehende Erbengemeinschaft im Eigentum in Bezug auf diese Immobilie nach. Dabei ist zu beachten, dass kein Miterbe eigenmächtig Entscheidungen hinsichtlich des Schicksals der Immobilie bzw. der sonstigen Nachlassgegenstände treffen kann. Diese Entscheidungen haben alle Miterben gemeinschaftlich zu treffen. In Bezug auf eine Immobilie ist vor allem relevant in der Gemeinschaft abzuklären, wer diese verwalten soll, wie diese in Zukunft genutzt werden soll oder ob ggf. ein Verkauf in Frage kommt. Für entstehende Kosten, die sich aus dem Nachlass ergeben bzw. mit Nachlassgegenständen im Zusammenhang stehen, haften alle Erben gemeinschaftlich. Die Erbengemeinschaft setzt sich solange am Eigentum fort, bis eine Auseinandersetzung unter den Erben durchgeführt wurde. Im Rahmen einer sogenannten Erbauseinandersetzung wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und das gemeinschaftliche Erbe unter allen Miterben verteilt. Sofern Einigkeit über die zukünftige Nutzung der geerbten Immobilie besteht, kann diese beispielsweise durch einen gemeinschaftlichen Verkauf abgewickelt werden. Dabei müssen alle Miterben bei einem notariellen Kaufvertrag mitwirken. Sofern keine Einigkeit unter den Erben besteht, was mit der geerbten Immobilie passieren soll, ist in Extremfällen sogar die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe erforderlich, um die geerbte Immobilie auseinanderzusetzen. Diese Möglichkeit besteht durch die sogenannte Teilungszwangsversteigerung. Dabei steht am Ende des Verfahrens die Versteigerung der Immobilie an. Der Erlös wird dann entsprechend der Erbteile nach Abzug der Kosten unter den Miterben verteilt.

Weitsichtige Erblasser können für diesen Fall bereits vorplanen und ihren letzten Willen in testamentarischer Form notariell beurkunden lassen. Insoweit können umfangreiche Regelungen bezüglich der Verteilung des Nachlasses vor allem auch in Bezug auf vererbte Immobilien getroffen werden. Vor allem langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten zwischen den Erben werden so vermieden.

Sofern eine Erbschaft auf Grund gesetzlicher Erbfolge oder letztwilliger Verfügung (Testament u.a.) besteht, ist damit nicht zwangsläufig die Annahme der Erbschaft zwingend. Wie oben bereits ausgeführt, ist jedem Erben anzuraten, den Nachlass genauestens zu untersuchen und im Falle einer Überschuldung diesen auszuschlagen innerhalb der oben genannten Frist. Für den Fall, dass sich eine Immobilie in der Erbmasse befindet, sollte daher überprüft werden, ob noch Kreditverbindlichkeiten bestehen oder welche Belastungen im Grundbuch der Immobilie in Abteilung zwei und drei vorhanden sind (Grundschuld, Hypothek, sonstige Belastungen). Des Weiteren sollten sich die potenziellen Erben Klarheit darüber verschaffen, was die Immobilie überhaupt wert ist. Insoweit empfiehlt es sich einen Experten für die Wertermittlung einer Immobilie zu konsultieren. Die Experten vom Rhein-Ruhr Zinshaus nehmen eine solche Bewertung für Sie kostenfrei und unverbindlich vor.

Für den Fall, dass sich die Erben dazu entschlossen haben, die Erbschaft anzunehmen und entsprechend dem Erblasser als Eigentümer in Bezug auf eine sich im Nachlass befindliche Immobilien nachzufolgen, sollte im Vorfeld die Frage beantwortet werden, ob die Immobilie in Zukunft selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll. In diesem Zusammenhang spielen vor allem auch steuerliche Aspekte eine Rolle. Für die Frage, ob der Wert der Erbschaft die persönlichen Steuerfreibeträge übersteigt und somit für den überschießenden Betrag eine Erbschaftsteuer anfällt, ist der Rat eines Steuerberaters erforderlich. Dabei richtet sich die Höhe des gesetzlich eingeräumten Freibetrags nach dem Grad der Verwandtschaft des Erben zum Erblasser.

Sofern keine notarielle letztwillige Verfügung existiert, die einen Erbschein ersetzt, ist von den Erben entweder bei einem Notar oder dem Nachlassgericht ein Antrag auf Erteilung eines Erbscheins zu stellen. Der Erbschein, welcher seitens des Nachlassgerichts ausgestellt wird, dient zur Legitimation des Erben. Der Erbschein ist somit das wichtigste Dokument für den Erben, um Verfügungen (Verkauf etc.) über Nachlassgegenstände zu treffen. Auch als Legitimation gegenüber Banken im Hinblick auf die Verfügung über Konten ist ein Erbschein unerlässlich. Für die Einsichtnahme ins Grundbuch der geerbten Immobilie ist ebenfalls der Erbschein erforderlich. Wie oben bereits ausgeführt, ist ein Blick ins Grundbuch unerlässlich, um das Grundbuch auf Belastungen zu prüfen. Schließlich wird der Erbschein auch dafür benötigt, um die Rechtsnachfolge des Erben im Grundbuch zu dokumentieren. Dabei hat der Gesetzgeber eine Frist von 24 Monaten eingeräumt, innerhalb derer die Umschreibung des Grundbuchs auf den oder die Erben kostenfrei möglich ist.

Wer einen Erbschein beantragt, nimmt grundsätzlich gleichzeitig das Erbe an. Nur noch in Ausnahmefällen ist es danach möglich, diese Annahmeerklärung im Nachhinein wieder anzufechten. Die seitens des Gesetzgebers eingeräumten Anfechtungsgründe sind sehr speziell. Wie oben ausgeführt, sollte daher rechtzeitig im Vorfeld überlegt werden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden soll.

Zu beachten ist nochmals, dass ein Erbschein nicht benötigt wird, sofern der Erblasser eine letztwillige Verfügung von Todes wegen (Testament, gemeinschaftliches Testament oder Erbvertrag) vor einem Notar errichtet hat. Sofern ein solches vorliegt, muss dieses Seitens des zuständigen Nachlassgerichts eröffnet werden. Über diese Eröffnung wird ein Eröffnungsprotokoll erteilt. Im Zusammenhang mit der letztwilligen Verfügung legitimiert dies auch den Erben als Berechtigten.